Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
Decreto 2729 de 2012
(Diciembre 27 de 2012)
Por el cual se reglamenta el parágrafo
1° del artículo 61 de la Ley
388 de 1997 relativo al anuncio de programas, proyectos u
obras de utilidad pública o interés social.
El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de sus
facultades constitucionales y legales, en especial las que le confiere el
numeral 11 del artículo 189 de la Constitución
Política, en desarrollo de lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 59 de
la Ley 489 de 1998 y
el parágrafo 1° del artículo 61 de la Ley 388 de 1997,
y
CONSIDERANDO:
Que el parágrafo 1° del artículo 61 de la Ley 388 de 1997,
relacionado con el procedimiento de enajenación voluntaria, señala: “Al valor comercial al que se refiere el
presente artículo, se le debe descontar el monto correspondiente a la plusvalía
o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el
motivo de utilidad pública, para la adquisición, salvo que el propietario
hubiere pagado la participación en plusvalía o la contribución de valorización,
según sea del caso.”.
Que el Documento Conpes número 3583 de 2009, sobre “Lineamientos de política y consolidación de
los instrumentos para la habilitación de suelo y generación de oferta de
vivienda”, señaló que las dificultades para la ejecución de proyectos de
renovación y redensificación urbana se presentan como
consecuencia del incremento del valor del suelo, generado por la dificultad que
representa la aplicación del instrumento anuncio de proyectos establecido en la
Ley 388 de 1997,
así como de otros instrumentos para controlar los precios del suelo en
proyectos de renovación urbana.
Que en las Bases del Plan de Desarrollo 2010-2014, adoptado a
través de la Ley 1450
de 2011, se estableció la necesidad de reglamentar el anuncio de proyectos,
dentro de los lineamientos y acciones estratégicas para la sostenibilidad
ambiental urbana y se planteó la importancia de desarrollar nuevos instrumentos
financieros y de gestión urbanística que incentiven la participación privada y
den credibilidad a los procesos urbanísticos.
Que por lo anterior, es necesario desarrollar el instrumento del
anuncio de proyectos previsto en la ley, para efectos de cuantificar su impacto
en los valores de adquisición de los inmuebles por procesos de enajenación
voluntaria o expropiación para el desarrollo de programas, proyectos u obras de
utilidad pública o interés social.
Que en mérito de lo expuesto,
DECRETA:
Artículo 1°. Anuncio de proyectos, programas u obras que constituyan motivos de
utilidad pública o interés social. Las entidades competentes para
adquirir por enajenación voluntaria o decretar la expropiación de inmuebles
para la ejecución de proyectos u obras de utilidad pública o interés social,
harán el anuncio del respectivo programa, proyecto u obra, mediante acto
administrativo de carácter general que deberá publicarse en los términos del
artículo 65 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso
Administrativo.
Parágrafo 1°. En todo caso, también
se procederá al anuncio de que trata este decreto para la ejecución de
programas, proyectos u obras de utilidad pública o interés social desarrollados
mediante la concurrencia de terceros.
Parágrafo 2°. Cuando el presente
decreto se refiera a anuncio de proyecto se entenderá que se refiere al anuncio
de programa, proyecto u obra de utilidad pública o interés social.
Artículo 2°. Efectos del anuncio del proyecto, programa u obra. De
conformidad con lo dispuesto en el parágrafo 1° del artículo 61 de la Ley 388 de 1997,
con el anuncio del proyecto se descontará del avalúo comercial de adquisición,
el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio
del proyecto, programa u obra, salvo aquellos casos en que los propietarios
hubieren pagado la participación en plusvalía por obra pública o la
contribución de valorización, según sea del caso. Para el efecto, se elaborarán
avalúos de referencia en los cuales se debe tener en cuenta las condiciones
físicas, jurídicas y económicas del suelo al momento del anuncio del proyecto,
de acuerdo con la normativa vigente.
Artículo 3°. Contenido del acto administrativo. El acto administrativo del
anuncio del proyecto tendrá, por lo menos, el siguiente contenido:
1. La descripción del proyecto, programa u obra que constituye el
motivo de utilidad pública o interés social y, si es del caso, el instrumento
normativo que lo contempla, decreta o aprueba.
2. La delimitación preliminar mediante coordenadas IGAC en planos
a nivel predial (escala 1:2.000 o 1:5.000) de la zona en la cual se adelantará
el proyecto, programa u obra que se anuncia.
3. Los avalúos de referencia correspondientes al área descrita en
el numeral anterior que obrarán como anexo del acto administrativo de anuncio
del proyecto, o indicar la condición que en el evento de no contar con los
mencionados avalúos de referencia, la administración deberá ordenar y/o
contratar la elaboración de los avalúos de referencia dentro de los seis (6)
meses siguientes a la expedición del acto administrativo de anuncio.
Parágrafo 1°. Los avalúos de referencia
correspondientes al área descrita en el numeral 2 del presente artículo, no
podrán tener un tiempo de expedición superior a un (1) año de anterioridad a la
fecha de expedición del correspondiente acto administrativo de anuncio del
proyecto.
Parágrafo 2°. El acto administrativo
del anuncio del proyecto no requerirá ser inscrito en los respectivos folios de
matrícula inmobiliaria.
Parágrafo 3°. Por tratarse el acto
administrativo del anuncio del proyecto de un acto de carácter general, no
procederán recursos contra el mismo, de conformidad con lo previsto por el
artículo 75 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso
Administrativo.
Parágrafo 4°.
El acto administrativo de anuncio de los Macroproyectos
de Interés Social Nacional de que trata la Ley 1469 de 2011 se
regirá por lo dispuesto en el Decreto número 1310 de
2012 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
Artículo 4°.
Avalúos de referencia. Para
los efectos del presente decreto se entiende por avalúo de referencia aquel
destinado a definir el valor del suelo antes del anuncio del proyecto y que se
realizará por zonas o subzonas geoeconómicas
homogéneas.
Con
el fin de determinar el valor comercial del suelo antes del anuncio del
proyecto, el cual servirá de base para identificar los incrementos en el valor
del suelo generado por el respectivo anuncio, las entidades públicas
competentes solicitarán la elaboración de avalúos de referencia por zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas de acuerdo con lo
establecido en el Decreto
número 1420 de 1998 y la Resolución número IGAC 620 de 2008, o las normas
que lo modifiquen, complementen o sustituyan.
La
entidad o persona encargada de elaborar los avalúos de referencia, de acuerdo
con lo previsto en el artículo 27 del Decreto número 2150 de
1995 o la norma que lo modifique, complemente o sustituya, establecerá el
precio por metro cuadrado del suelo, para las zonas o subzonas
geoeconómicas homogéneas, que resulten del estudio de valores de la zona donde
se adelantará el programa, proyecto u obra, con arreglo a las condiciones
físicas, jurídicas, económicas, de mercado inmobiliario y en especial con la
normativa vigente almomento del anuncio del proyecto.
El
precio de adquisición será igual al valor del avalúo comercial, de conformidad
con lo previsto por el artículo 61 de la Ley 388 de 1997.
Por lo tanto, los avalúos de referencia no sustituyen la obligación de elaborar
los avalúos comerciales para definir el precio de adquisición de los inmuebles.
Artículo 5°.
Procedimiento para el
Cálculo del mayor valor generado por el anuncio del proyecto. Para
efectos de realizar el cálculo del mayor valor generado por el anuncio del proyecto se deberá adelantar el
siguiente procedimiento:
1.
Determinar el valor comercial del inmueble bajo las condiciones, físicas,
económicas y normativas vigentes a la fecha de elaboración del avalúo
comercial, en los términos de la Ley 388 de 1997,
el Decreto número 1420 de 1998 y la Resolución número IGAC 620 de 2008, o las
normas que lo modifiquen, complementen o sustituyan.
2.
Actualizar los avalúos de referencia mencionados en el presente decreto,
tomando en consideración la variación habitual del valor del suelo de acuerdo
con el mercado inmobiliario para las zonas o subzonas
geoeconómicas homogéneas, tomadas en consideración para efectos de la elaboración
de los avalúos de referencia a los que se refiere el artículo 4° del presente
decreto, dentro del período comprendido entre el anuncio del proyecto y la fecha
de elaboración del avalúo comercial de que trata el numeral anterior. Para tal
efecto, el avaluador tendrá en cuenta, el Índice de
Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Valoración Predial (IVP), Índice de
Valorización Inmobiliario Urbano y Rural (IVIUR), estudios de mercado y demás
información disponible que le permita establecer el comportamiento del mercado
inmobiliario.
3.
Determinar la diferencia entre los avalúos de referencia actualizados de
acuerdo al numeral anterior con los valores del suelo fijados en lo avalúos
comerciales a los que se refiere el numeral 1 del presente artículo. Si el
valor del suelo de los avalúos comerciales resulta superior al valor del suelo
de los avalúos de referencia actualizados, el mayor valor corresponderá al
incremento generado por el anuncio del proyecto.
Identificado
el mayor valor del suelo generado por el anuncio del proyecto, se procederá a
su descuento del valor comercial del inmueble en los términos definidos por el
parágrafo 1° del artículo 61 de la Ley 388 de 1997
y se determinará el precio de adquisición, salvo que el propietario haya pagado
la participación en plusvalía o la contribución de valorización, según sea el
caso, evento en el cual no se descontará el mayor valor del suelo generado por el
anuncio del proyecto, para fijar el precio de adquisición.
Parágrafo.
Para efectos del presente decreto se entenderá por variación habitual del valor
del suelo, aquél que se presenta en condiciones normales del mercado
inmobiliario sin la actuación de la administración pública que anuncia el
proyecto, programa u obra.
Artículo 6°.
Vigencia. El presente decreto rige a partir de la
fecha de publicación en el Diario
Oficial, y deroga las disposiciones que le sean contrarias.
Publíquese y cúmplase
Dado en Bogotá, D. C., a 27 de
diciembre de 2012
JUAN MANUEL SANTOS CALDERÓN
El Ministro de Vivienda, Ciudad y
Territorio
Germán Vargas Lleras